Apartman ve sitelerde kat malikleri ile beraber yaşayan önemli bir grup kiracılardır. Bağımsız bölümler ya doğrudan maliklerince ya da kiralama yoluyla malikler dışında kimseler tarafından kullanılmaktadır. Bu bağlamda kiracıların da zaman zaman hangi yükümlülüklere katlanıp katlanmayacağı ise tartışılan hususlardan biridir. Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde kiracıların sorumluluklarını gündeme getirmek ve hatırlatmak istiyoruz.

Apartman ve Sitelerde Dürüstlük Kuralı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken;

– Doğruluk kaidelerine uymak,

– Özellikle birbirini rahatsız etmemek,

– Birbirinin haklarını çiğnememek,

– Yönetim planı hükümlerine uymakla,

karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülükler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar için de geçerlidir. Bu konudaki yükümlülüklerini yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Apartman ve Sitelerde Ortak Giderlerin Teminatı ve Kiracıların Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Dolayısıyla kiracıların aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Diğer yandan kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu kiracıdan bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Apartman ve Sitelerde Hangi Giderler Kiracıdan Alınır?

Anagayrimenkulün ve kiracının ikamet ettiği bağımsız bölümün bizatihi kendisine yapılan masraflar kat maliklerine aittir. Örneğin; binanın mantolaması, boyanması, yalıtım yapılması, asansörün yenilenmesi, havuzun yeniden inşa edilmesi, otoparkın üstünün kapanması, çardak yapılması gibi anagayrimenkul ve bağımsız bölümün değerini artıran unsurlar kat maliki tarafından karşılanır.

Diğer yandan, personel ücretleri (kapıcı, temizlikçi gibi), elektrik, su tüketimi gibi sürekli sarf edilen harcamalar, havuzun ve otoparkın temizliği, asansör bakımı gibi doğrudan kullanıcıların yararlandığı giderler kiracılar tarafından karşılanır.

Apartman ve Sitelerde Kıdem Tazminatını Kim Öder?

Kapıcı başta olmak üzere işten çıkarılan personele ödenmesi gereken kıdem tazminatı hususunda kat maliki ve kiracı birlikte sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğundan, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira borcundan düşülmesi gerektiği konusunda kanun emrettiğine göre aslında bu borç kat malikine yansıtılmış olunur. Dolayısıyla kat malikleri tazminatı ödeme konusunda birinci sıradadır.